水游城項(xiàng)目調(diào)研計(jì)劃

背景材料（僅供參考）

“水游城” 主題購(gòu)物樂園，位于南京中華路、夫子廟商圈核心地段的大型休閑購(gòu)物中心，總建筑面積16.7萬平方米，其中商業(yè)面積約10萬平方米，酒店面積2.7萬平方米，停車場(chǎng)面積為4萬平方米，算得上是城南地區(qū)最大的商業(yè)設(shè)施。融合了假日酒店、運(yùn)動(dòng)天地、影院、休閑中心、時(shí)尚生活風(fēng)格品牌店、特色美食城、兒童娛樂天地等不同構(gòu)思的生活體驗(yàn)。在布局設(shè)置、功能劃分、經(jīng)營(yíng)理念等方面均不同于原有的商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所，“水游城”強(qiáng)調(diào)將休閑、舒適的購(gòu)物狀態(tài)與多樣性的游樂設(shè)施、樂趣演出相結(jié)合，以繽紛多彩的生活體驗(yàn)滿足家庭消費(fèi)的不同年齡、性別、個(gè)性的多元生活情趣。同時(shí)依靠南京市得天獨(dú)厚的自然人文環(huán)境，以精妙的建筑設(shè)計(jì)手法將自然、陽(yáng)光、水流、倒影描繪到“水游城” 這個(gè)主題購(gòu)物樂園中。同時(shí)投資方將國(guó)際先進(jìn)的“時(shí)間性消費(fèi)體驗(yàn)” 概念引入，誓將在水游城這一城市的中心舞臺(tái)上演永不落幕的演出。

項(xiàng)目由上海鵬欣地產(chǎn)投資約十多億元人民幣傾力打造。鵬欣集團(tuán)的實(shí)力與該項(xiàng)目的地域優(yōu)勢(shì)及特色商業(yè)模式定將吸引眾多的國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌。目前酒店已經(jīng)簽約業(yè)界馳名的洲際酒店集團(tuán)進(jìn)行管理，商場(chǎng)4-5樓也成功引進(jìn)橫店集團(tuán)的中高檔影城入駐。該項(xiàng)目成為南京都市時(shí)尚風(fēng)格新地標(biāo)。

原有的品牌狀況：

負(fù)二樓：SPORT 100，U1，AZONE，HANG TEN，真維斯，駱駝，1727，IN BASE，BHG 超市，美食廣場(chǎng)

負(fù)一樓：科藝眼鏡，曼妮芬，安莉芳，THE SUIT AOYAMA，蘭茶坊，e base，Iceason ice-cream，BEAUX-ARTS，STGE，MUJI無印良品，福殿靴下屋，自然派休閑食品，MAP，美美主義餐廳，Hello Kitty，果燃掂甜品店，貝兒多爸爸的泡芙工房，Lovely Lace，E BLAN，亮視點(diǎn)，曼古銀，嘉貝詩(shī)，CASIO，印度咖喱，櫻之苑，土大力，面道，仙蹤林，麥當(dāng)勞，iPod，八馬茶葉，Monchhichi，DQ冰淇淋，1432德國(guó)花園餐廳，ST&Sat，crocs，ichido，棒！約翰，Leonidas chocolate coffee，COSTA，HOTWIND，mannings萬寧，雪茄吧，和記港式茶餐廳

一樓 ：i.t，Quiksilver，CK underwear，SEPHORA，LEVI'S，GUESS，Byford，P one company，sofft，Steve Madden，Navigare，DOCKERS，ILIONNO，歐爵咖啡，MANGO，F(xiàn)olli Follie，swatch，PIANO MOOD，promod，ZARA ，sisley，Express 130 French Connection，G-STAR，Killtec，adidas originals，K－gold，星巴克Starbucks Coffee，red earth，AREZZO，H&M，HILFIGER DENIM，Calvin Klein Jeans

二樓：ONLY/vero moda，BASIC HOUSE，NINE WEST，Bench Body，ODBO，Blanc R.G，Olive des Olive，Lapargay，scofield，Oikos，UNIQLO優(yōu)衣庫(kù)，INDIVI/FA:GE，Proportion，組曲，WHY，Millie's，ZARA，TEENIE WEENIE，E.Land，Pink Mars，優(yōu)佰購(gòu)小物屋，LOSACOS，SELECTED，H&M

三樓：Cabbeen,Jack Jones,Honeys,MIGAINO,FOI,Honey me,卡爾菲特,Lee,NEE,Mark Fairwhale,JINAVA,GXG，rolian mille，Baby Shop，CHEVIGNON，小木馬，MK REPORTER，Donna Moore，Unban Tag，菁意嘉華，寶島眼鏡，ETAM，so basic，塔可美食餐廳，電玩，idef.zuo

四樓：川味Q，新華書店，天才寶貝早教中心，沙萱美發(fā)，愛麗思住居館，玉皇宮，crocs，LOCK LOCK，OQO，寶貝天使專業(yè)兒童攝影，babyart創(chuàng)藝寶貝早教中心，啟路文化生活館，Health&Beauty SPA，源色牧場(chǎng)，萱子飾品，金芭妮，瑪花纖體，尚指顏美甲，UNISEX，橫店影視電影城，時(shí)尚生活區(qū)

五樓：上海小南國(guó)錦氏(東南亞菜)粟Q軒粥館

1、 有關(guān)水游城的主要介紹

南京水游城是第四代購(gòu)物中心的開山之作，它的開業(yè)可能為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶來一場(chǎng)新的革命。第四代商業(yè)模式強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式購(gòu)物，在滿足人們一站式購(gòu)物需求的同時(shí)進(jìn)行升級(jí)，增加體驗(yàn)式消費(fèi)。購(gòu)物已不再是第四代商業(yè)模式最重要的功能，它是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂四大功能于一體，其中運(yùn)動(dòng)、娛樂、休閑占有相當(dāng)重要的比例。體驗(yàn)式購(gòu)物中心既是購(gòu)物中心，也是休閑中心，同時(shí)還是社交中心。

“水游城” 主題購(gòu)物樂園，位于南京中華路、夫子廟商圈核心地段的大型休閑購(gòu)物中心，總建筑面積16.7萬平方米，其中商業(yè)面積約10萬平方米，酒店面積2.7萬平方米，停車場(chǎng)面積為4萬平方米。

2、 外部環(huán)境分析

（1） 國(guó)家稅收政策對(duì)商場(chǎng)的影響

1、 稅收政策的相關(guān)內(nèi)容

2008年的正當(dāng)企業(yè)面臨新勞動(dòng)合同的實(shí)施及宏觀調(diào)控和貨幣緊縮等政策的嚴(yán)峻形勢(shì)之下又面臨了全球性的世界金融危機(jī)，國(guó)家為了拉動(dòng)內(nèi)需刺激競(jìng)爭(zhēng)以抵制席卷而來的金融颶風(fēng)，國(guó)家圍繞此目標(biāo)推出了增值稅轉(zhuǎn)型改革措施。此次的改革對(duì)商業(yè)小規(guī)模納稅人的影響有如下幾點(diǎn)：（1）小規(guī)模納稅人增值稅征收率由4%調(diào)至3%，（2）商業(yè)小規(guī)模納稅人銷售額標(biāo)準(zhǔn)從180萬元降為80萬元。對(duì)此兩點(diǎn)水游城作為一個(gè)典型的以小規(guī)模納稅人經(jīng)營(yíng)為主的百貨商場(chǎng)，將面臨著稅收政策調(diào)整所帶來的沖擊。

2、 面對(duì)稅收政策的調(diào)整水游可采取的經(jīng)營(yíng)方向的思考

面對(duì)國(guó)家稅收的改革水游城在鼓勵(lì)和幫助銷售額達(dá)標(biāo)的個(gè)體商戶變更為一般納稅人經(jīng)營(yíng)的同時(shí)按照與廠家合作經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)的方向，進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)營(yíng)品牌。這樣一方面從被動(dòng)轉(zhuǎn)向主動(dòng)，另一方面，經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)從出租轉(zhuǎn)向?yàn)橐员５缀献鹘?jīng)營(yíng)為主，密切與現(xiàn)有廠家保持聯(lián)系，擴(kuò)展他們的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，開拓新的經(jīng)營(yíng)品牌。

（2） 通脹對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的影響

2010年11月最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)CPI同比漲幅已達(dá)4.4%，衣食住行無一不在上漲。其中棉花的價(jià)格上漲幅度很大，最高價(jià)達(dá)到7元/500g。在這種情況下，下半年眾多棉織品，服裝等都會(huì)提價(jià)，而很多借成本上漲而提高棉織品售價(jià)的企業(yè)會(huì)受到通貨膨脹預(yù)期加重的影響,抬高提價(jià)幅度。以此惡性循環(huán)看來服裝產(chǎn)品再次大幅度提價(jià)或?qū)⒉豢杀苊?，最終一切的產(chǎn)品成本都將轉(zhuǎn)嫁到廣大的消費(fèi)者身上。

作為物價(jià)上漲承擔(dān)者的消費(fèi)者對(duì)于這樣的物價(jià)哄抬上漲的反應(yīng)也是不盡相同的。在消費(fèi)者調(diào)查當(dāng)中可以明顯的看出，無論原本水游城的定價(jià)如何但在南京眾多的商場(chǎng)當(dāng)中水游城在消費(fèi)者心目當(dāng)中屬于中檔購(gòu)物場(chǎng)所，50%的被調(diào)查者每月逛水游城的頻率為數(shù)次，并且絕大多數(shù)消費(fèi)者每次的消費(fèi)金額在1000元以下。在這樣的一個(gè)消費(fèi)層次上百分之九十的消費(fèi)者都傾向于打折這樣的促銷方式，還會(huì)選擇滿減的消費(fèi)者只占兩成。對(duì)已處在完全競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的紡織服裝企業(yè)而言，已經(jīng)沒有多少內(nèi)部潛力可以挖掘來消化上升的成本，服裝漲價(jià)對(duì)于各大商場(chǎng)而言已是定局。在這樣的的消費(fèi)模式下，漲價(jià)與打折已經(jīng)相互矛盾，而滿減的促銷方式將成為商場(chǎng)促銷的主打，可是接受滿減方式的消費(fèi)者只占兩成。這一切表明通脹對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的消極影響已經(jīng)存在。

（三）周圍商圈的分析

1、夫子廟商圈

作為南京民俗文化的發(fā)源地，南京城南中華路、夫子廟地區(qū)有著豐富的傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，六朝金粉、人文薈萃，這一區(qū)域不但辦公、居住人口眾多，夫子廟一帶更是游人如織，自古以來既是旅游勝地又占盡商業(yè)繁華，年均超過四千萬的游客更為它帶來了充沛的人氣，是南京市傳統(tǒng)的重要商業(yè)圈之一。

水游城目前的成功主要利益于夫子廟商圈的大量人流。水游城的規(guī)劃可以復(fù)制，并且能做得更好，水游城的商家只要有利可圖，也很容易流失，唯一不能帶走的就是夫子廟的人流，而這恰恰是其目前成功的基礎(chǔ)。

2、 新街口商圈

新街口作為全南京最大的商業(yè)集中地帶，它匯聚了德基，新百，中央，大洋，東方，金鷹國(guó)際……商業(yè)航母，其節(jié)假日的客流量超過了百萬人次。并且其四周交通便捷，公交線路四通八達(dá)，日經(jīng)過班次4000輛；地鐵一號(hào)線三山街站離水游城僅200米，徒步5分鐘即可到達(dá)；近在咫尺的夫子廟商圈及健康路公交總站與水游城之間形成了強(qiáng)大通暢的人流動(dòng)線,經(jīng)年累月,人氣不絕。這些得天獨(dú)厚的客觀條件加上商業(yè)文化主題特色，以及在商業(yè)業(yè)態(tài)中展示出來的“體驗(yàn)”式等取得了巨大成功。

（四）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1、南京各大商場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力

(1) 中央商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

南京中央商場(chǎng)：從“坐商”到“招商”。 在時(shí)尚與品牌成為競(jìng)爭(zhēng)的今天，中央商場(chǎng)管理層也開始在商場(chǎng)的提檔升級(jí)上實(shí)施新的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。中央商場(chǎng)在軟硬件設(shè)施上呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是新增加1．5萬平方米的營(yíng)業(yè)面積，’這部分面積的品牌定位于國(guó)內(nèi)國(guó)際的一線、二線品牌，高端商品將在20％左右，而整個(gè)商場(chǎng)在品種上將從目前的10萬上升到15萬。二是在消費(fèi)定位上更加完善，把大眾百貨商場(chǎng)引向大型購(gòu)物中心。

（2）新百的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

南京新百位于南京市中心最繁華地段新街口廣場(chǎng)的東南側(cè)，占地面積1.3萬平方米，營(yíng)業(yè)面積5萬平方米。自1952年8月創(chuàng)建至今，已經(jīng)具有半個(gè)多世紀(jì)的歷史，是一家老字號(hào)大型百貨零售企業(yè)、中國(guó)十大百貨商店之一和南京市第一家商業(yè)企業(yè)股票上市公司。目前，公司13個(gè)專業(yè)商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)品種24萬余種，經(jīng)濟(jì)效益連續(xù)16年保持在江蘇省同行第一的地位，2000年銷售、利潤(rùn)指標(biāo)名列中國(guó)十大百貨商店獨(dú)立門店之首，2007年公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售23.80億元，經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)歷史最好水平。近幾年來，南京新百以改革創(chuàng)新為動(dòng)力，堅(jiān)持“突出主業(yè)，積極走多元化道路”的發(fā)展戰(zhàn)略。經(jīng)營(yíng)上實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整，優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)，改善購(gòu)物環(huán)境，注重經(jīng)營(yíng)特色，不斷提高主營(yíng)業(yè)務(wù)能力。南京新百正以“突破創(chuàng)新、與時(shí)俱進(jìn)”的開拓精神，以“真誠(chéng)獻(xiàn)顧客，滿意在新百”的服務(wù)宗旨，全面推動(dòng)企業(yè)向現(xiàn)代化、集團(tuán)化、國(guó)際化的目標(biāo)邁進(jìn)。

（3）大洋百貨的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

南京大洋百貨經(jīng)營(yíng)面積達(dá)7.6萬平方米。大洋走年輕、時(shí) 尚、高檔的消費(fèi)路線。面對(duì)著新街口的激烈競(jìng)爭(zhēng)大洋的優(yōu)勢(shì)主要有四個(gè)：一是成熟專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，經(jīng)營(yíng)管理人員均有多年經(jīng)營(yíng)百貨業(yè)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；二是 貨品，大洋百貨將帶來許多目前南京市場(chǎng)沒有的知名品牌；三是專業(yè)經(jīng)營(yíng)決心，即只從事百貨業(yè)，不挪用資金到其他行業(yè)；四 是有雄厚的財(cái)力支持。

（4）德基的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

南京德基廣場(chǎng)一期于2006年6月26日正式營(yíng)業(yè)，廣場(chǎng)首開南京頂級(jí)購(gòu)物中心之先河，在眾商云集的新街口核心商業(yè)中心獨(dú)樹一幟。其獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)、一流的購(gòu)物環(huán)境、濃郁的藝術(shù)文化氛圍、貼心完善的客戶服務(wù)，讓消費(fèi)者盡享世界頂級(jí)品牌的無窮魅力與緊貼國(guó)際的流行元素，并集合餐飲、休閑、娛樂等完善的功能配套，涵蓋消費(fèi)者精彩消費(fèi)生活的全部?jī)?nèi)容。國(guó)際殿堂級(jí)品牌的進(jìn)駐，完全奠定了南京德基廣場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)品牌效應(yīng)，成為長(zhǎng)三角地區(qū)高端商業(yè)的重要一極。

（5）夫子廟小商品市場(chǎng)

南京，夫子廟大市場(chǎng)經(jīng)1998年、2000年兩次改造，又于2004年5月完成了第三次跨越。提檔升級(jí)后的夫子廟大市場(chǎng)，戶均經(jīng)營(yíng)面積由4平方米擴(kuò)大至6―8平方米，用包間、隔斷的形式，限高限寬，規(guī)范市場(chǎng)的總體形象，重新進(jìn)行了商業(yè)規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)品種細(xì)分歸類，劃行歸市；安裝了中央空調(diào)；墻面、地面出新；統(tǒng)一照明，改善和提高了經(jīng)營(yíng)環(huán)境；市場(chǎng)內(nèi)外環(huán)線所有道路重新進(jìn)行了鋪建，使之與夫子廟地區(qū)風(fēng)格融為了一體，符合了有關(guān)管理部門對(duì)市場(chǎng)的要求，增強(qiáng)了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力和生命力。

（6）南京太平商場(chǎng)

南京太平商場(chǎng)初建于1947年，曾連續(xù)三年被評(píng)為“全國(guó)商業(yè)百?gòu)?qiáng)”企業(yè)，先后獲得“中華老字號(hào)”、“全國(guó)擁軍商場(chǎng)”、“全國(guó)打假工作先進(jìn)單位”等眾多榮譽(yù)稱號(hào)。1996年商場(chǎng)新大樓落成開業(yè)，2006年作為南京最后一家市屬純國(guó)有商業(yè)企業(yè)，成功改制，正式加盟著名大型民企金盛集團(tuán)，開始走上新的高速發(fā)展的快車道。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，太平商場(chǎng)針對(duì)自身在區(qū)位、規(guī)模等方面的不足，準(zhǔn)確定位為城市區(qū)域中心店。南京太平商場(chǎng)：堅(jiān)持走特色經(jīng)營(yíng)之路結(jié)碩果

（五）南京經(jīng)濟(jì)狀況分析

近年來，南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速上半年，南京市2010年上半年完成地區(qū)生產(chǎn)總值2443億元，同比增長(zhǎng)14.2%；完成財(cái)政收入561.72億元，同比增長(zhǎng)25.3%；城市居民人均可支配收入達(dá)15090元，同比增長(zhǎng)10.2%；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為103.4，同比增長(zhǎng)3.4%。上半年，南京市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為103.4，同比增長(zhǎng)3.4%。具體來看，食品、煙酒及用品、衣著、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、娛樂教育文化和居住價(jià)格都在上漲，其中衣著漲幅為4.1%。

（六）南京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，南京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)的速度逐漸加快，三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1990年的9.8：54.4：35.8調(diào)整為2006年的3：49：48。總體看來，南京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要呈現(xiàn)以下變化特點(diǎn)：第一產(chǎn)業(yè)增加值不斷上升，但所占GDP比例逐步下降；第二產(chǎn)業(yè)增加值飛速增長(zhǎng)，所占GDP比重先降后升；第三產(chǎn)業(yè)增加值與所占GDP持續(xù)上升。通過與全國(guó)其他14個(gè)副省級(jí)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行對(duì)比分析，從生產(chǎn)總值總量分析看，南京目前處于中上水平，但從各產(chǎn)業(yè)增加值以及比重分析看，南京第二產(chǎn)業(yè)比重較高，而第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，僅排名第8位。研究表明，南京2006年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平與1955年的美國(guó)和英國(guó)，1975年的日本和德國(guó)的水平最接近。而在國(guó)內(nèi)，則與上海1998年、廣州和北京1993年的結(jié)構(gòu)水平最接近。可見，南京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高級(jí)化和發(fā)達(dá)國(guó)家以及國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市間有一定的差距。

3、 內(nèi)部環(huán)境分析

（1） 水游城現(xiàn)狀分析

上海鵬欣集團(tuán)攜手福岡地所投資15億元，在南京打造一新鮮的消費(fèi)休閑場(chǎng)所。30%總建筑面積167333O，其中商業(yè)52368O（家樂福超市16580O），酒店16804O，公寓11988O，地下4層，裙樓5層，主樓為一棟14層酒店、一棟13層酒店式公寓。15億元的投資，何時(shí)才能收回成本？16.7萬平方米的銷品茂，又該由哪些消費(fèi)群體來支撐？經(jīng)調(diào)查顯示，南京是華東地區(qū)最重要的交通樞紐，是長(zhǎng)三角地區(qū)僅次于上海的一個(gè)國(guó)際性大都會(huì)，輻射周邊達(dá)2500萬人口。

1、商業(yè)定位

水游城是以流動(dòng)的水為主體,營(yíng)造一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購(gòu)物主題公園。其中包括若干主力店及次主力店,業(yè)態(tài)以時(shí)尚、新潮為主打；影院定位為目前一線影院標(biāo)準(zhǔn)；餐飲包括大型宴會(huì)廳,大型特色餐飲,地方風(fēng)味...總體商業(yè)定位在中檔層次。

2、規(guī)劃理念分析

整個(gè)商場(chǎng)的規(guī)劃理念是較為先進(jìn)的。

一是將運(yùn)河引入商場(chǎng)，在運(yùn)河兩側(cè)布置商鋪。雖說這種做法在歐美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家早已成熟，但國(guó)內(nèi)應(yīng)用還較少。運(yùn)河極大地提升了商場(chǎng)的景觀效果與運(yùn)河兩岸商鋪的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，使水游城從眾多的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中脫穎而出。二是環(huán)形的商業(yè)布置。一般的商場(chǎng)都是矩形布置，但水游城的商場(chǎng)是圍繞運(yùn)河成曲線布置，其五層高的巨大中空球體，形成了商場(chǎng)的中庭，增加了商鋪的可視性，提高了2層以上商鋪的價(jià)值與人員到達(dá)率。

3、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)模式――靈活的經(jīng)營(yíng)合作模式利于商家進(jìn)駐

水游城采取“只租不售”的方式對(duì)外招商，餐飲、娛樂等不同的商業(yè)形態(tài)的租金也各不相同。由于考慮到餐飲投資成本大，為保證租戶的投資回報(bào)，租金相對(duì)也低一些。因此，他們會(huì)幫助每個(gè)品牌分析他們的利潤(rùn)空間有多少，營(yíng)業(yè)額要做到多少才能維持成本，包括消化庫(kù)存、人員工資等，然后再確定資金或提成比例。

為了創(chuàng)造共同的投資回報(bào)，投資方與租戶“風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)、利益共享”，采取底租或提成兩者“取高”的模式運(yùn)營(yíng)。所謂底租或提成兩者“取高”，就是先確定一個(gè)底租，然后再根據(jù)租戶的營(yíng)業(yè)收入按百分比提成，兩者兩比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。有效的提升盈利而又讓商家減輕負(fù)擔(dān)，這是一種兩贏的合作方式。

4、創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合方法――以消費(fèi)者需求進(jìn)行業(yè)態(tài)組合

中國(guó)傳統(tǒng)百貨業(yè)基本上都是按照傳統(tǒng)消費(fèi)需求角度來考慮，按照業(yè)態(tài)、年齡或單價(jià)來分區(qū)，比如鞋子一個(gè)區(qū)，化妝品一個(gè)區(qū)，服裝一個(gè)區(qū)等。“水游城”則不僅以購(gòu)物為目的，而是研究人的心理滿足，將關(guān)聯(lián)性商品放在一條線上，比如某一層樓既有鞋子也有包，還有飾品、飲料等，或是某一層樓既有年輕媽媽的服裝，又有兒童服裝等。購(gòu)物零售占60%，餐飲占20%，娛樂占15%，其他的生活服務(wù)（如美容美發(fā)等）占5%。

（二）商場(chǎng)文化：獨(dú)具特色的水

水游城以水命名，以水聞名，城中有運(yùn)河、涌泉、瀑布、音樂噴泉及水霧等各種各樣的水。整個(gè)負(fù)一樓一條運(yùn)河貫穿其中，運(yùn)河的兩邊布置著各式商鋪。河水清澈見底，卻變化多端。城中最壯觀的是一個(gè)6層高的中空球體，球體的經(jīng)緯線均為黃色，中空部分是巨大的圓形舞臺(tái)，用銅條分成一個(gè)個(gè)同心圓，模擬漣漪的形狀。運(yùn)河理念使水游城較南京其他各大商場(chǎng)更具特色。其是仿照日本博多運(yùn)河城的模式設(shè)計(jì)規(guī)劃的。 博多運(yùn)河城,是日本十分著名的一家購(gòu)物休閑娛樂場(chǎng)所。它的開發(fā)理念是先要讓人感動(dòng)、讓人停留，目的最終是增加消費(fèi)，繼而盈利，它是通過讓你感覺愉快，讓你不斷的想來而盈利。& @8 D/ C, \* d

4、 STP分析

（一）市場(chǎng)細(xì)分

從消費(fèi)者細(xì)分的角度看來，基本的細(xì)分方法包括根據(jù)地理因素細(xì)分，根據(jù)人文因素細(xì)分，根據(jù)心理因素細(xì)分和根據(jù)行為因素細(xì)分。但是不管采取何種細(xì)分方法都必須把握一點(diǎn)，在同一細(xì)分市場(chǎng)上，消費(fèi)者具有相同或者至少是相似的需求。

水游城這樣一個(gè)有其不一樣特點(diǎn)的個(gè)體，其細(xì)分的依據(jù)可以選擇人文當(dāng)中的年齡和收入。在中國(guó)不同年齡的人群在消費(fèi)心理上有著很大的差異。不同收入的人不僅在購(gòu)買力上體現(xiàn)差異，一些快速獲取巨額財(cái)富的人群還可能同構(gòu)大量購(gòu)買奢侈品來體現(xiàn)其財(cái)富。因此，水游城市場(chǎng)細(xì)分在進(jìn)行了收入的分層之后再在此基礎(chǔ)上進(jìn)行年齡細(xì)分，最后達(dá)到與最初水游城自身的定位相一致的目標(biāo)。

（2） 目標(biāo)（3） 市場(chǎng)的選擇

1、按消費(fèi)能力將市場(chǎng)地位為中端市場(chǎng)

水游城作為一個(gè)現(xiàn)代化獨(dú)具特色的集購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、影院、超市、酒店、公寓于一體的SHOPPING MALL，從08年投入運(yùn)營(yíng)以來短短兩年的時(shí)間看來，水游城還處于市場(chǎng)導(dǎo)入階段，在導(dǎo)入階段由于目標(biāo)消費(fèi)者群尚處于培育階段，與其他商場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)也并不是很激烈，此階段市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)是推動(dòng)商場(chǎng)的成長(zhǎng)而不是過快地爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)份額。尚處市場(chǎng)導(dǎo)入期的商場(chǎng)第一步要進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。對(duì)于這樣一個(gè)投入15億元巨資打造的大型商場(chǎng)，很自然地首先應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)者能力打造成一個(gè)具有一定檔次的大型一站式購(gòu)物中心。原因在于，當(dāng)消費(fèi)者還沒有普遍了解這樣一個(gè)新生購(gòu)物中心的時(shí)候，商場(chǎng)的的第一步要做的就是要將水游城在消費(fèi)者心目當(dāng)中打造成與其原本定位相一致的現(xiàn)代化購(gòu)物中心。

2、按年齡層次將目標(biāo)顧客群定位為20―35歲

根據(jù)水游城打造一站式現(xiàn)代化第四代購(gòu)物中心的初衷，以及現(xiàn)代市場(chǎng)上年輕人潮流購(gòu)物，經(jīng)調(diào)查顯示：處于20―35歲的年輕人追求時(shí)尚活力且愿意消費(fèi)，舍得消費(fèi)；處于35―45歲的人群雖已擁有了消費(fèi)的能力，但是他們不會(huì)去追求時(shí)尚，他們的購(gòu)物觀是少而精，所以他們的購(gòu)物周期相對(duì)于會(huì)長(zhǎng)；處于20歲以下的年輕人愿意消費(fèi)但畢竟年齡還小沒有消費(fèi)的能力。綜上所，水游城再次細(xì)分針對(duì)20―35歲的人群較為可取。

（4） 市場(chǎng)定位

一個(gè)商場(chǎng)能否成功實(shí)現(xiàn)其定位――就是其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的制勝關(guān)鍵。

在進(jìn)行好了市場(chǎng)細(xì)分和目標(biāo)市場(chǎng)的選擇之后商場(chǎng)此時(shí)要做的就是如何根據(jù)自身的產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì)與其他的商場(chǎng)品牌尋找差異化特征。并且在眾多的差異化中明確哪些差異化對(duì)消費(fèi)者最具有吸引力，該種差異化與自身的資源優(yōu)勢(shì)最為匹配,由此建立起自己獨(dú)特的品牌價(jià)值。創(chuàng)新和差異化經(jīng)營(yíng)是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產(chǎn)提升競(jìng)爭(zhēng)力的核心。從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來看，商業(yè)地產(chǎn)必須與時(shí)俱進(jìn)，不能無視環(huán)境和市場(chǎng)的變化。水游城作為第四代商業(yè)模式是建立在

先給一半咯，要的話先給分